التجديدات التي تعطيك عائد على الاستثمار الخاص بك

أعلى القائمة: مطابخ وحمامات. تغطس حمامات إلى أسفل ، على الرغم من.

التوضيح بواسطة سارة ويلكينز

التوضيح بواسطة سارة ويلكنز

إنه السؤال الأساسي الذي يواجه أي شخص شرع في إجراء عملية تجديد للمنزل: ما مدى احتمالية الحصول على المال عندما أبيع منزلي؟ لا توجد إجابة سهلة ، لأن ما قد يرغب المشتري في دفعه يعتمد على العديد من العوامل - كل شيء من اختيار المشروع إلى المواد التي تستخدمها إلى قيمة المنازل الأخرى في منطقتك. ولكن من المهم أن يكون لديك فكرة عما قد تكون التحسينات الخاصة بك تستحق. إذا كنت ترغب في الاستثمار أكثر مما يمكنك أن تأمل في تعويضه لأنك تحب منزلك وتخطط للعيش فيه لفترة طويلة ، فلا بأس بذلك. لكن ضع في اعتبارك الإرشادات التالية وستتجنب المفاجآت غير السارة عندما يحين الوقت لوضع علامة For Sale على العشب.

المشاريع التي تدفع
ليس كل مشاريع إعادة البناء يتم إنشاؤها على قدم المساواة. يقول كيرميت بيكر ، مدير برنامج إعادة عرض العقود الآجلة في المركز المشترك لدراسات الإسكان في جامعة هارفارد: "الناس الذين يشترون منزلاً ينظرون أولاً إلى المطابخ والحمامات". لذلك في حين أن هذه الغرف قد تكون الأكثر تكلفة لإعادة الإعمار ، إلا أنها أكثر عرضة لدفع ثمنها. إضافة غرف ، مثل غرفة عائلية أو جناح رئيسي ، تميل أيضًا إلى تحقيق نتائج جيدة في وقت إعادة البيع: البيوت الأكبر تتطلب أسعارًا أعلى.

في الطرف الآخر من الطيف ، لا تكاد أحواض السباحة تعيد تكلفتها على الإطلاق ، لأن الكثير من المشترين ليسوا على استعداد لدفع المزيد للحصول على منزل لمجرد الحصول على ما يعتبرونه عناء في الصيانة. تميل المكاتب المنزلية إلى أن تكون ذات عائد منخفض لنفس السبب: فقط حفنة من المشترين يريدون غرفة مصممة للعمل. (فكر في الأمر بهذه الطريقة: ما مدى ارتفاع القسط الذي ستكون على استعداد لدفعه مقابل سيارة قابلة للتحويل إذا لم تكن ستضع القمة في الأعلى؟)

ولأن تكلفة المشروع لا يعني أنه سيعود أكثر. في كثير من الأحيان ، يمكن أن تؤدي التحسينات الطفيفة إلى أرباح كبيرة. وفقًا للتحليل السنوي لمجلة Remodeling من حيث التكلفة مقابل القيمة ، فإن "شد الوجه" في المطبخ - الطلاء ، وإعادة طلاء الأسطح ، وتطوير الأجهزة - سيعود بأكثر من إعادة تصميم كاملة. المفتاح لإنفاق أقل هو الإنفاق بحكمة. يقول جيم كوري ، كبير المحررين في ريموديلنج ، الذي يشرف على الاستطلاع: "إذا كنت تأخذ 20 ألف دولار وتنفقه بحكمة على مطبخ ، فيمكنك جعله يبدو أفضل بمليون مرة". "التصميم واختيار المنتج هما المفتاح."

الأنماط التي الماضي

حتى عندما تكون وظيفة إعادة التصميم الخاصة بك تحسينًا جذابًا لمعظم المشترين ، فإنها تضيف قيمة قليلة إذا تم ذلك حسب ذوقك. "قد ترغب في غرفة في منزلك على شكل قطة أو ماوس ، ولكن هل يمكنك العثور على مشترٍ يريد ذلك؟" يقول جوبال أهلواليا ، مدير الأبحاث في الرابطة الوطنية لبناة المنازل. "عليك أن تفكر في الجزء الخلفي من عقلك أنك ستضطر إلى البيع يومًا ما."

إذا كنت تعيش في جوهرة الحرفيين وترغب في إضافة غرفة عائلية ، على سبيل المثال ، حافظ على التصميم في وئام مع الشكل والمظهر الأصلي. هذا ينطبق على ارتفاع السقوف وكذلك على نمط النوافذ والقوالب. يقول Bobbi Chasin ، الوكيل العقاري في إيفانستون ، إلينوي: "لا تريد أن تفقد سلامة المنزل". "وضع صندوق كبير على الجزء الخلفي من المنزل سوف يفسد المظهر بأكمله."

وينطبق الشيء نفسه على المشاريع الصغيرة أيضا. على سبيل المثال ، عند اختيار خزائن المطبخ ، وأسطح العمل ، والأرضيات ، تهدف إلى الألوان والأنماط الكلاسيكية أو المحايدة. يقول مارك سكوت ، الذي أعيد تشكيله في بيثيسدا ، بولاية ماريلاند: "منذ سنوات ، كان لدي عميل يريد مطبخًا أرجوانيًا ، يضاهي الجص الأرجواني على موقدها". جادل سكوت بشدة ضدها ، لكن أصرت صاحبة المنزل على أنها كانت تخطط للبقاء في المنزل لبقية حياتها. إذا لم تتمكن من تقديم هذا النوع من الالتزام ، فلا تتوقع أن يدفع شخص آخر مقابل اختياراتك الفريدة والمبهجة.

المسائل المجاورة

قبل أن ينفق كيفن وجوليان وارن مبلغ 42،000 دولار لإعادة تصميم المطبخ في منزل مزرعةهما المفصل بشكل جيد في الخمسينيات ، ربما كان المنزل يساوي حوالي 150،000 دولار. لكن موقعهم ، قسم فورست هيلز في غراند رابيدز ، ميشيغان ، أعطاهم الثقة بأن التحسينات كانت رهانًا ذكيًا. يقول كيفن: "هذا حي راقي للمدارس. الكل يحاول الوصول إلى هذه المنطقة".

والأفضل من ذلك أن منزل وارينز محاط بممتلكات تبلغ قيمتها 200 ألف دولار أو نحو ذلك. هذا يعني أنهم لم يسعوا أنفسهم من السوق المحلية ، وهذا اعتبار مهم للغاية في أي مشروع إعادة عرض. "هل ستقوم بعمل يجعل منزلك بقيمة 300000 دولار عندما يكون جالساً في حي 100،000 دولار؟" يسأل إسرائيل راموس ، وكيل عقارات في فينيكس ، أريزونا.

"لا تتجاوز سقف الحي ، أو لن تسترجع أموالك". مثلما يجب أن تكون تكلفة منزلك متوافقة مع الحي الذي تعيش فيه ، يجب أن تكون التحسينات الخاصة بك متوافقة مع قيمة منزلك. في سياتل ، اكتشف وكيل العقارات Kay Rigley مؤخرًا أن عميلًا سابقًا أنفق 90،000 دولار على إعادة تصميم حمامين ، مكتمل بأرضيات مدفئة وبلاط إيطالي. تقول: "قلت ، أتمنى لو تحدثت معي أولاً". بين ما دفعوا مقابل العقار والتحسينات الأخرى ، أنفق أصحاب أكثر من نصف مليون دولار على منزل تقدر ريجلي قيمتها 450،000 دولار على الأكثر.

المنطقة
يؤثر أي جزء من البلد الذي تعيش فيه على العديد من قرارات إعادة التصميم. يميل حزب العمل إلى أن يكون أرخص في الجنوب من الشمال الشرقي ، على سبيل المثال - بما يكفي لأن أسعار إعادة المسح السنوية التي تقوم بها شركة إعادة التصميم تسعير نفس مجموعة غرف النوم الرئيسية بسعر 59،401 دولارًا في لويزفيل ، كنتاكي ، و 73،814 دولارًا في ويستشستر ، نيويورك. العوامل المحلية تؤثر أيضا على الطلب. ربما يفضل المشترون في كل مكان غرفة عائلية جيدة التجهيز. لكن المواقد تبيع في الشمال أفضل من الجنوب ، وتضيف الطوابق قيمة أكبر في الأجواء الأكثر دفئًا. لا توجد قواعد صارمة وسريعة ، ولكن مراقبة الاتجاهات المحلية هي طريقة جيدة لضمان أن اختياراتك ستجذب صيادي المنازل.

السوق
حيث تلعب الاختلافات الإقليمية دورًا حقيقيًا في سوق العقارات. إذا كان هناك طلب كبير على المساكن ، فمن المحتمل أن يكون المشترون على استعداد لدفع المزيد من أجل تحسيناتك. يقول سكوت باني بيثيسدا إنه دفع 300 ألف دولار مؤخرًا مقابل مطبخ موسع وغرفة إفطار ودراسة - وهو أغلى تجديد لكل قدم مربع قام به على الإطلاق. لكن الزوجين استردوا المال عندما اشتروا منزلاً أكبر العام الماضي. "حول منطقة واشنطن ، العاصمة ، الأمر يختلف عن ولاية ميسوري" ، يلاحظ سكوت. "يتم دفع الناس الكثير من المال ليكون هنا".

كن حذرا ، ولكن. حتى في السوق القوي ، يمكنك التجديد المفرط. بريت وينشتاين ، سمسار عقارات في أوكلاند ، كاليفورنيا ، عاش خلال طفرة الإسكان في منطقة الخليج. ويقول إنه بينما تظل الأسعار مرتفعة ، "إذا دفع شخص ما 200000 دولار على سعر الطلب العام الماضي ، فقد اشترى عندما كان السوق حارًا. لذلك إذا أرادوا إنفاق 60،000 دولار لإعادة عرض المطبخ ، فسيتعين عليهم العيش هناك لفترة أطول قليلا لرؤية هذا المال مرة أخرى. "

الجدول الزمني

كما يشير وينشتاين ، كلما طالت مدة إقامتك في منزلك ، زاد احتمال تعويضك عن تكاليفك. مع ارتفاع أسعار المنازل بنحو 5 في المائة سنويًا ، سيتم استيعاب نفقاتك في النهاية في الزيادة في قيمة العقار. (بالإضافة إلى ذلك ، ستكون قادرًا على الاستمتاع بالتجديدات الخاصة بك لتلك السنوات). بعض المحاذير: لا يوجد قانون طبيعي ينص على أن الأسعار يجب أن ترتفع ، لذلك لا تعتمد بشكل كبير على هذا العائد السنوي. وتذكر أنه في بعض الأحيان قد ترمي الحياة منحنى ، وقد تضطر إلى وضع منزلك في السوق في وقت أقرب مما هو متوقع.

لبعض المشاريع ، والوقت يعمل أيضا ضدك. يقول بيكر من جامعة هارفارد: "هناك انخفاض في الأسلوب". "جميع البدع الآن هي لهدم الجدران وتكوين غرف كبيرة. ولكن بعد عشر سنوات من الآن ، قد لا يكون هذا هو الحال بالضرورة." تتميز المطابخ والحمامات بشكل خاص بمظهر قديم ، حيث يمكن لأي شخص يكتشف وجود أجهزة الأفوكادو الخضراء في منزل الأحلام أن يخبرك.

الغير متوقع
إذا كنت تعتقد أن مشروعًا ما سوف يدفع ثمن نفسه ، ولكن بالكاد ، يكون مستعدًا لشيء يقلب التوازن ضدك. تعج تجديد المنازل بالنفقات "الخفية": التكاليف الإضافية عندما يستغرق المشروع وقتًا أطول من المخطط له ؛ أتعاب الخبراء لاختبار الاسبستوس أو حسابات فقدان الحرارة ؛ مدفوعات الفائدة الشهرية للحصول على قرض المنزل الإنصاف. ناهيك عن الضرائب المرتفعة على الممتلكات التي قد تضطر إلى دفعها عند إعادة تقييم منزلك الجديد والمحسّن.

عندما يقال كل شيء وفعل ، معظم الخبراء المشورة ضد تحسين المنزل كاستثمار. كن ذكيا فيما تنفقه بالتأكيد. لكن سطح السفينة الجديد ليس صندوقًا مشتركًا. يقترح الوكيل العقاري Chasin أنه بمجرد قيامك بأداء واجبك ، اتخذ قراراتك بناءً على ما تريد وما يمكنك تحمله. "كان لدي قائمة حيث حصل الزوج على التقاعد المبكر ، لذلك أقنعته زوجته في مكتب منزلي باهظ التكلفة مقابل 50،000 دولار. وفي النهاية انتقلوا إلى فلوريدا ، ولم يحصلوا على المال من مكتب المنزل هذا ، "يقول Chasin. "لكنها لم تهتم. لقد جعلته سعيدًا".

الاسترداد من قبل المشروع
منذ منتصف الثمانينات ، أجرت مجلة إعادة التصميم تحليلًا سنويًا للتكلفة مقابل القيمة لمشاريع إعادة البناء السكنية في جميع أنحاء البلاد. من خلال استقصاء الوكلاء العقاريين والمثمين في مناطق مختلفة ، يحدد المحررون مقدار التكلفة التي تكملها المشروعات والمقدار الذي قد تضيفه هذه التحسينات إلى سعر بيع المنزل بعد سنة واحدة. يعتبر التقرير على نطاق واسع الدراسة الأكثر موثوقية للموضوع. لكن حتى جيم كوري ، المحرر المسؤول عن الاستطلاع ، يعترف بأن الأمر يذهب إلى أبعد من ذلك. "نحن نقدم معيارا مع دراستنا" ، كما يقول. "يجب البت في القضايا على أساس فردي."