العثور على المستأجر للمساعدة في الرهن العقاري الخاص بك

تعيش في منزل أحلامك بينما يقوم مستأجر بسداد الفواتير

التوضيح من قبل أليسون سيفر

التوضيح من قبل أليسون سيفر

في الربيع الماضي ، انطلق ماثيو وجنيفر روماين بحثًا عن منزل من ثلاث غرف نوم في قسم جامعة المدينة العصرية في غرب فيلادلفيا. آباء
ابنه البالغ من العمر 4 سنوات ، وقد اجتذبتهم المدارس الجيدة في الحي ، والأسر الشابة ، والهندسة المعمارية مطلع القرن. لكن سرعان ما اكتشفوا أن جميع الخصائص المناسبة كانت خارج مداها. يقول ماثيو ، مدير الإعلانات البالغ من العمر 28 عامًا: "لقد تم إغلاق سوق الإسكان لدينا". وهذا هو ، إلى أن عثروا على قرميد رومانيسك إحياء عمره 100 عام من فئة 100 أسرة مقابل 270،000 دولار - أي ثلثي تكلفة منازل العائلة الواحدة المماثلة القريبة.

قبل بضع سنوات ، كان من المفترض أن يعتبر الكراين أن يصبحوا ملاكًا فكرة مجنونة ، لكن اقتصاديات سوق العقارات الساخنة غيرت رأيهم. شراء منزل متعدد العائلات لم يقتصر على دخولهم إلى حي لم يتمكنوا من تحمله ، بل وفر لهم أيضًا إيرادات إيجار كافية لتغطية معظم مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.

وينطبق نفس السيناريو في بوسطن وواشنطن العاصمة وشيكاغو وسان فرانسيسكو ونيويورك ومدن كبيرة أخرى ، حيث ترتفع أسعار منازل الأسرة الواحدة ، مدفوعة بتنشيط المدن وانخفاض أسعار الفائدة تاريخياً. بالنسبة إلى مشتري المنازل المستعدين لتحمل مسؤولية إضافية ، يمكن أن تكون الأسرة متعددة المسار الأكثر اقتصادا إلى منزل أحلامهم. في مانهاتن ، على سبيل المثال ، كان متوسط ​​سعر البيع للطباعة على الوجهين في عام 2003 أقل بنسبة 31 في المائة من تكلفة منزل الأسرة الواحدة (42 في المائة للبيوت المكونة من ثلاث إلى خمس وحدات) ، وفقاً لميلر صموئيل ، وهي شركة محلية لتقييم العقارات. .

هذا لأن معظم الناس لا يريدون صداع إدارة المستأجرين ، والعديد من المنازل متعددة الوحدات متهدمة أكثر من منازل الأسرة الواحدة ، كما يقول رئيس ميلر صموئيل جوناثان ميلر. ولكن إذا دخلت في عينيك بعيون مفتوحة - وخاصة إذا كنت تستطيع القيام ببعض أعمال الإصلاح بنفسك - فإن المكافآت يمكن أن تفوق التحديات بكثير.
يقول برادفورد هول ، العضو المنتدب في شركة "هال آند كومباني" التي تتخذ من جنوب كاليفورنيا مقراً لها: "من الناحية المالية ، هناك جانب سلبي ضئيل لامتلاك منزل متعدد الأسر". في كثير من الحالات ، تغطي الإيجارات ثلثي وأحيانًا كل مدفوعات القرض الشهرية. وحتى قبل الشراء ، تؤجّر الإيجارات لأن البنوك عادةً ما تعتبر جزءًا من مدفوعات الإيجار المتوقعة بمثابة دخل إضافي. وهذا يعني أن المشترين من multifamiles عادة ما تكون مؤهلة للحصول على قروض أكبر ، مما يجعل من الممكن شراء عقار أكثر تكلفة.

هناك مزايا ضريبية ، أيضا. لأغراض مصلحة الضرائب ، ينقسم المنزل إلى مقدار المساحة التي يعيش فيها صاحب المنزل والمساحة التي يشغلها المستأجرون. على سبيل المثال ، إذا كنت تمتلك عائلة مساحتها 3000 قدم مربع والمستأجر تحتل 1000 قدم مربع ، فسيتم تخصيص ثلث جميع النفقات - الفائدة على الرهن العقاري وضرائب الممتلكات والمرافق والمناظر الطبيعية والتحسينات الخارجية وما شابه - إلى وحدة الإيجار وطرحها من إيرادات الإيجار. يُخصم أيضًا من استهلاك الوحدة (بدلًا أساسيًا للاهتراء والتلف) ، بالإضافة إلى 100٪ من تكاليف الإصلاح والصيانة والاستبدال المستمرة المخصصة خصيصًا للتأجير ، مثل سخان المياه الجديد أو تنظيف السجاد أو طبقة الطلاء الجديدة .

مع مثل هذه المجموعة من التكاليف ، يظهر العديد من مالكي المنازل خسارة من ممتلكاتهم المستأجرة ، والتي يمكنهم عادة شطبها على فاتورة الضرائب الخاصة بهم. يقول نورم بور ، سمسار الرهن العقاري الذي يستضيف ساعة العقارات والتمويل ، وهو برنامج إذاعي مشترك على الصعيد الوطني: "مع وجود منزل متعدد الوحدات ، يمكن للفرد الاستمتاع بالدخل الحقيقي الذي يدفع مصاريف أسرته وخصم ضريبي كبير ناتج عن هذا الدخل". في جنوب كاليفورنيا.

من مولتيفميلي إلى منزل عزيز

أثناء إدارة شقتين مؤجرتين تستهلك قدرًا كبيرًا من وقت Rumains ، إلا أنها لا تمانع كثيرًا لأنها تعتبرها مؤقتة فقط. في غضون سنوات قليلة ، مع نمو أسرهم ، يخططون للاستيلاء على واحدة من وحدات الإيجار لأنفسهم. وأسفل ذلك ، قد يقررون تحويل المنزل بأكمله إلى أسرة واحدة ، وفي هذه الحالة سيكونون مؤهلين لمزايا ضريبية أخرى: عندما يحين الوقت للبيع ، ستحصل Rumains على ضريبة أرباح رأس المال كاملة الإعفاء من الأرباح التي تصل إلى 500،000 دولار (250،000 دولار للملفات الفردية) ، طالما أنهم يستخدمون المنزل بأكمله كمقر إقامة رئيسي لمدة لا تقل عن سنتين من السنوات الخمس التي سبقت البيع.

هناك طريقة أخرى طويلة الأجل تتمثل في تحويل الشقق المستأجرة إلى وحدات سكنية ، وهي خطوة مسموح بها في معظم الأحياء المخصصة للمنازل متعددة الأسر ، وبيع الوحدات الفردية. هذه هي الاستراتيجية التي يفكر بها كيفن وجنيفر ديبلير. اشترى الزوجان مؤخرًا عائلة كوين آن المكونة من عائلتين عام 1905 مقابل ما يزيد قليلاً عن 300000 دولار في حي دورشيستر في بوسطن ، حيث يتكلف متوسط ​​منزل الأسرة الواحدة أكثر من 400،000 دولار. وتقول جنيفر: "إذا تهاوننا في شقة واحدة وباعناها ، فمن المحتمل أن تسدد رهننا بالكامل". "إذا قمنا ببيع كلتا الشقتين ، فقد نتمكن من شراء منزل من عائلة واحدة في الحي الذي كان بعيدا عن متناولنا عندما اشترينا المنزل الذي نحن فيه الآن".

مع استمرار ارتفاع قيمة العقارات في المناطق الحضرية التي كانت تعتبر "انتقالية" ، ستصبح المنازل متعددة الوحدات بشكل متزايد مساومات لا يمكن تفويتها. يقول ماثيو رومين: "نحن محظوظون". "ينتشر سوق العمل ، ولا تعرف أبدًا ما الذي سيحدث في الحياة. لكن لدينا الآن الأمان في معرفة أنه يمكننا دفع رهننا ، وتربية وتعليم طفلنا جيدًا ، والعيش في هذا المنزل الذي يمكننا أن نفخر به ".

المالك التحقق من الواقع

تصبح المالك ليس للجميع. يقول فيتو سيمون ، وهو وسيط في شركة سيمون العقارية في بالتيمور بولاية ماريلاند: "إنها وظيفة بدوام كامل". "يجب أن تكون مستعدًا للتعامل مع الصيانة الدورية وإصلاحات الطوارئ والمكالمات من المستأجرين في جميع الأوقات ، وفي بعض الأحيان يتعين عليك التخلي عن أيام العمل الخاصة بك للعمل في المنزل." لكن التحدي النهائي لأي مالك هو إيجاد مستأجرين مقبولين سيدفعون الإيجار في الوقت المحدد. تتحسن فرصك إذا اتبعت هذه الإرشادات.

إجراء فحص خلفية شاملة على المستأجرين المحتملين. دراسة الائتمان الخاصة بهم ؛ التحدث إلى الملاك السابقين وأصحاب العمل الحاليين ، وإذا أمكن ، قم بزيارتهم في منازلهم. طلب تقارير الائتمان من إحدى وكالات الإبلاغ الائتمانية الرئيسية الثلاث: Equifax ، 800-685-1111 ؛ اكسبيريان ، 888-397-3742 ؛ و Trans Union ، 800-916-8800.

ثق بشعورك. قد يبدو شخص ما رائعًا على الورق ، لكن إذا اشتبكت شخصياتك ، فأنت تطالب بعالم من الأذى. تذكر أنك ستشارك منزلك مع هذا الشخص.

ضعها في الكتابة. عقد الإيجار الموقع يحمي كل من المالك والمستأجر إذا ظهرت مشاكل. يجب أن تحدد الوثيقة مدة الإيجار ، الرسوم الشهرية ، حدود الإشغال ، سواء كانت الحيوانات الأليفة أو التدخين مسموح بها ، متطلبات الإيداع ، ومن المسؤول عن الصيانة العامة والمدفوعات.

تجنب صداع فحص المستأجرين المحتملين ، وجمع الإيجار ، وتقديم الشكاوى من خلال التعاقد مع شركة إدارة محترمة. معظم الشركات تهمة 7 إلى 10 في المئة من الإيجار الشهري.

لا تكن عاملًا خاصًا بك إلا إذا كنت متأكدًا من أنه يمكنك التعامل مع الوظيفة. يجب أن يضمن التعاقد مع عامل سباك أو كهربائي المهنية المهمة بشكل صحيح في المرة الأولى ، مع إبقاء المستأجرين سعداء ويوفر لك متاعب زيارات الإصلاح المتكررة.

غط نفسك شراء سياسة شاملة لصاحب المنزل تغطي الخسائر الناجمة عن الحرائق والطقس والسطو والتخريب ومطالبات الإصابات الشخصية. اشترِ أيضًا ضمانات الخدمة الممتدة للأجهزة المثبتة في وحدات الإيجار.

توقع ما هو غير متوقع. ضع 10 بالمائة من إيجار كل شهر في حساب مصرفي منفصل لتغطية الإصلاحات المتعلقة بالتأجير.