يجب عليك سداد الرهن العقاري الخاص بك؟

حتى في ظل المناخ الضريبي الحالي ، قد يتم تقديم خدمات أفضل لأصحاب المنازل من خلال إعادة التمويل بمعدل أقل واستثمار المدخرات

التوضيح من قبل هاي جين تشونغ

من الذي لا يريد التقاعد بدون ديون ، خاصةً مع راحة البال لعدم وجود شيء في منزله؟ كان حفل حرق الرهن العقاري سمة من سمات ملكية المنازل قبل 50 عامًا ، حتى أنه كانت هناك حلقة " All in the Family" منذ عام 1975 ، حيث كان كل من Archie و Edith يجمعان الجيران والأصدقاء للاحتفال بفخر بامتلاك منزلهم مباشرة. لكن من الصعب تخيل سيناريو مشابه في حلقة " العائلة الحديثة" اليوم ، ما لم يكن ذلك يشتمل بطريقة ما على والد المسرحية الهزلية الذي يملأ الطقوس القديمة ويحرق العشب بطريق الخطأ.

يعود سبب التراجع المختفي جزئياً إلى الارتفاع في إعادة التمويل ، حيث أن انخفاض أسعار الفائدة جعل من تحمل المزيد من الديون لفترة أطول أقل تكلفة. عندما تكون المعدلات منخفضة نسبيًا - كما حدث بشكل كبير في نقاط مختلفة منذ الثمانينيات - يميل المقترضون بالرهن العقاري الذين يحتجزون سعرًا أقل جديدًا إلى إعادة تشغيل ساعة الرهن العقاري لمدة 15 عامًا أو 30 عامًا عند سداد الرهن العقاري القديم. (ليس عليك دائمًا إعادة تشغيل الساعة. يقدم بعض المقرضين "تعديل سعر" أو "تعويم" يوفر رسوم إعادة التمويل ويعدل فقط الرهن العقاري الحالي بمعدل أقل بدلاً من كتابة رهن جديد بالكامل ؛ ابحث دائمًا عن إذا كان هذا هو الخيار.)

إذا كانت العائلة ضيقة بالفعل للحصول على الأموال وتحتاج إلى المدخرات لتحقيقها خلال الشهر ، فإن إعادة التمويل نعمة لأنها تقلل من التكاليف الشهرية حتى مع إطالة عمر القرض (انظر الرسم البياني ، صفحة 28). قد يقول الأشخاص الماليون إنك تستخدم ميزانيتك العمومية لزيادة التدفق النقدي الخاص بك. في مثالنا ، تؤجل عملية إعادة التمويل لمدة 10 سنوات إضافية في اليوم الذي يكون فيه دفع رهنك الشهري صفراً ، لكن في الوقت نفسه يوفر لك 300 دولار شهريًا.

سوف ينظر العديد من المستشارين الماليين الشخصيين إلى هذا المدخر الذي يبلغ 300 دولار شهريًا ويقولون إن الرهن العقاري هو الطريق الصحيح للذهاب ، خاصة إذا كان بإمكان الأسرة إدارة المدفوعات الشهرية على دخلها العادي واستخدام المدخرات لتحقيق أقصى استفادة من مدخرات التقاعد لصاحب العمل تطابق أو المساهمة في حساب ادخار التقاعد ذي المزايا الضريبية حيث يتم استثماره. إنه امتداد بالنسبة لمعظم الناس لتحقيق أقصى استفادة من المزايا الضريبية لمدخرات التقاعد ؛ على سبيل المثال ، يبلغ الحد المسموح به لعام 2018 لمساهمات الجيش الجمهوري الايرلندي 5500 دولار (6500 دولار لمن هم 50 أو أكثر ، ومضاعفة للأزواج) ، وهناك العديد من المزايا الضريبية الإضافية إذا كان لديك مدخرات إضافية لتخفيضها في أنواع أخرى من الخطط ذات المزايا الضريبية - ما يصل إلى 24،500 دولار لمن هم في سن 50 وما فوق في 401 (ك) التقليدية.

ناقش موقفك مع خبير ، بما في ذلك توقعاتك بشأن التكاليف الأخرى ، مثل الرعاية الصحية وضرائب الممتلكات ، إذا كنت على وشك التقاعد. على الأقل ، يجب عليك التحقق من محاسب الضرائب لمعرفة ما إذا كان من المنطقي بالنسبة لك خصم الفائدة في عام 2018 ، بعد التغييرات الضريبية الفيدرالية المطبقة في ديسمبر الماضي. يقدر مركز السياسة الضريبية أن عدد دافعي الضرائب الأمريكيين الذين سيطالبون بخصم فائدة الرهن العقاري على الإقرارات الضريبية لعام 2018 سينخفض من حوالي 40 مليون في عام 2017 إلى 16 مليون ، ويعزى ذلك إلى حد كبير إلى الزيادة في قانون الضرائب في "الخصم القياسي" إلى 12000 دولار للأفراد (24000 دولار للأزواج الذين يقدمون ملفًا مشتركًا). إذا كانت المساهمات الخيرية للزوجين وفوائد الرهن العقاري والضرائب المحلية ، على سبيل المثال ، 20000 دولار ، فمن الأفضل أن يحصلوا على خصم قياسي قدره 24000 دولار ، ولم يعد هناك أي ميزة ضريبية لدفع فوائد الرهن العقاري.

يمكن أن يساعدك مستشار مالي جيد في معرفة مدى أهمية أن تكون شخصًا خاليًا من الديون. نعم ، سيستمر رهنك العقاري لفترة أطول إذا لم تقم بتسديد مدفوعات إضافية لسدادها في وقت مبكر ، ولكن قد يكون ذلك ذكيًا إذا كنت مرتاحًا لخطر الاستثمار لتصبح أكثر ثراءً ، لأن مدخرات التقاعد والاستثمارات ستتجاوز بشكل مثالي تكلفة الرهن على المدى الطويل. قد يبدو هذا مخططًا سيئًا للمسلسل الهاتفي ، لكن الفكرة الكبرى هي أنك تقترض ضد منزلك للاستثمار في الأسهم والسندات ، أو على الأقل لتوفير أكثر عن طريق الاستفادة القصوى من مباراة تقاعد صاحب العمل في العمل. هذا ما يفعله الناس عندما يدخرون للتقاعد بدلاً من التقاعد ، وهو تفسير إيجابي للحفل الذي اختفى في عملية حرق الرهن العقاري: سيظل على Archie و Edith دفع رهن كل شهر ، لكنهما سيحصلان على بيان الجيش الجمهوري الايرلندي ، أيضا.

القاعدة 28/36

التوضيح من قبل هاي جين تشونغ

ما هو دفع الرهن العقاري يمكن التحكم فيها؟ من بين القواعد الأساسية للإقراض بين مقرضي الرهن العقاري مقياس "28/36" لمقدار إجمالي الدخل قبل خصم الضرائب قبل سداد القروض: لا تزيد عن 28 في المائة لمصروفات الإسكان الشهرية (ضرائب الممتلكات ، والتأمين على مالكي المنازل ، ورسوم المنزل ، والرهن العقاري) ) ، وليس أكثر من 36 في المئة لجميع الديون (قروض السيارات ، المنزل ، القروض الطلابية). هذا المبدأ التوجيهي "الدين إلى الدخل" يترجم تقريبًا ، على سبيل المثال ، إلى رهن عقاري لمدة 30 عامًا بقيمة 180،000 دولار بنسبة 4.5 في المائة (مدفوعات شهرية للرهن العقاري تبلغ 912 دولارًا ؛ mtgprofessor.com/calculators.htm) ، على دخل للأسرة بقيمة 52000 دولار أمريكي سنويًا . تعمل الرياضيات إذا ضاعفتها - لذا فإن رهنًا قدره 360،000 دولارًا لدخل الأسرة يبلغ 104،000 دولار في السنة.

تأخذ البنوك أيضًا في الحسبان مقياس "القروض مقابل القيمة" لمقدار ما تنفقه من أموالك ، على افتراض أن الناس سيكونون أكثر عرضة لمواصلة المدفوعات في منزل يستحق أكثر من الرهن العقاري - هذا هو 20 ٪ دفعة أولى الكلاسيكية التي تشكل وسادة للبنك ضد انخفاض في قيمة الممتلكات. لا يتم اعتبار القاعدة كلاهما كحد أقصى أو أدنى ، لكن الفكرة العامة هي أن الناس لن يتخلفوا عن سداد مدفوعات المنازل إذا كانت المدفوعات تتناسب مع ميزانياتهم.