كيفية تمويل التحسينات المنزلية | قروض إعادة تشكيل المنزل

لا يجب أن يكون تمويل مشروع إعادة التصميم بمثابة ملفتة. إليك خطة لعبة لاختيار أفضل صفقة.

المقدمة

حتى وقت قريب ، كان اقتراض الأموال لمطبخ جديد أو إضافة من طابق ثانٍ أو أي تحسين منزلي آخر يعني الذهاب إلى البنك ورؤية مسؤول القرض والأمل في الأفضل. اليوم ، ومع ذلك ، لديك العديد من الخيارات للمساعدة في تمويل تحسينات المنزل. على سبيل المثال ، يمكن أن يقدم سمسار الرهن العقاري أكثر من 200 برنامج قروض مختلف. والسماسرة هم مجرد واحد من بين العديد من المقرضين الذين يتوقون إلى وضع قرض يناسب وضعك - حتى لو كان سجل الائتمان الخاص بك أقل من الكمال.

هذا يعني أنك قد تكون قادرة على اقتراض أموال أكثر مما تعتقد. ولكن مع وجود العديد من المقرضين المتنافسين ، وخيارات القروض ، والشروط ، فإن هذا يعني أيضًا أن التسوق للحصول على قروض إعادة تشكيل المنازل قد يمثل تحديًا مثل صيد المنازل. يمكنك تخطي كل الارتباك والهبوط في برنامج الإقراض المناسب عن طريق:

1. معرفة مقدار المال الذي تحتاجه وتقريبًا ما يمكنك الحصول عليه من البداية ؛
2. تضييق خيارات القروض التي لا تعد ولا تحصى إلى تلك التي تتناسب مع احتياجاتك والمالية. و
3. التركيز على المقرضين الذين من المرجح أن توفر نوع القرض الذي تريده.

كم يمكنك الاقتراض؟
سواء استأجرت مقاولًا أو توليت العمل بنفسك ، ابدأ بتقدير دقيق للتكلفة التي سيكلفها المشروع. سوف يصر المقرضون على شخصية محددة قبل أن يعملوا معك. إذا كنت تستأجر مقاولًا ، فابدأ بعرض شراء قوي ، مقسمًا إلى العمالة والمواد. ثم أضف 10 في المئة للمفاجآت. في عملك ، ستقوم بعمل نفسك بنفسك ، وقم بتجميع قائمة مواد مفصلة بكميات وتكاليف وإجمالي دقيق. تشمل رسوم التصاريح واستئجار المعدات. ثم أضف وسادة من 20 إلى 30 في المئة لتكون آمنة. بمجرد معرفة المبلغ الذي تحتاجه لتمويل مشروع تحسين منزلك ، كم ستحصل؟ على الرغم من الوعود والمقرضين الدائمين في إعلاناتهم وموادهم الترويجية ، فإن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه يتوقف على تصنيفك الائتماني ، ونسبة القروض إلى القيمة ، ودخلك. تساعد هذه العوامل أيضًا في تحديد سعر الفائدة وطول القرض وما إذا كنت ستدفع نقاطًا أم لا. تصنيف الائتمان الخاصة بك. تذهب أفضل الأسعار والشروط إلى مالكي المنازل الحاصلين على تصنيف "A" - لا توجد مدفوعات متأخرة في آخر 12 شهرًا ولا توجد بطاقات ائتمان مطورة. من المحتمل ألا يؤدي طرد واحد أو دفعتان متأخرتان أو بطاقات ائتمان مفرطة السحب إلى خروجك من اللعبة ، لكن قد ينتهي بك الأمر بمعدل فائدة أعلى وقرض أصغر.

نسبة القروض إلى قيمة

لتحديد مبلغ القرض ، يستخدم المقرضون نسبة القروض إلى القيمة (LTV) ، وهي نسبة مئوية من قيمة تقييم منزلك. الحد المعتاد هو 80 في المئة - أو 100،000 دولار للمنزل 125000 $ (.805125000). المقرضين طرح رصيد الرهن العقاري من هذا المبلغ للوصول إلى الحد الأقصى الذي يمكنك الاقتراض. إذا افترضنا أن رصيدك هو 60،000 دولار ، فإن أكبر قرض يمكنك الحصول عليه هو 40،000 دولار (100000 - 60،000 دولار = 40،000 دولار). إذا كان لديك تصنيف ائتماني جيد ، فبإمكان المقرض أن يبني قرضك على أكثر من 80 بالمائة من LTV ؛ إذا لم تقم بذلك ، فقد تحصل على 65 إلى 70 بالمائة فقط. في حين أن العديد من المقرضين يذهبون إلى 100 في المائة من LTV ، فإن أسعار الفائدة والرسوم ترتفع في هذه النسب الأعلى.

دخلك. إذا كان لديك أيضًا نفقات مرتفعة ، فقد لا يعني مستوى الدخل المرتفع الحصول على قرض أكبر. المقرضين اتباع قاعدتين للحد من المخاطر:

• يجب أن تكون مدفوعاتك المنزلية والديون الأخرى أقل من 36 في المائة من إجمالي الدخل الشهري.

• يجب ألا تزيد مدفوعاتك المنزلية وحدها (بما في ذلك رأس المال والفوائد والضرائب والتأمين) عن 28 في المائة من إجمالي الدخل الشهري. الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل يرتفع إلى 42 في المئة على القروض العقارية الثانية. يرتفع بعض المقرضين إلى أعلى ، على الرغم من أن الرسوم والأسعار تصبح باهظة الثمن - وكذلك دفعتك الشهرية. ومع ذلك ، فإن نسبة الدين إلى الدخل بنسبة 38 في المائة هي على الأرجح أعلى نسبة يجب عليك التفكير في تحملها.

يحدد LTV المبلغ الذي يمكنك اقتراضه ، وتحدد نسبة الدين إلى الدخل الدفعة الشهرية التي تتأهل لها. ضمن هذين الحدين ، تتمثل أكبر المقايضات في أسعار الفائدة ومدة القرض والنقاط.

اسعار الفائدة. أقل فائدة تدفعه ، والمزيد من القروض التي يمكنك تحملها. الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) هو أحد الطرق لخفض هذا المعدل ، على الأقل مؤقتًا. نظرًا لعدم تقييد المقرضين بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، يبدأ ذراع أرمينيا بمعدلات أقل بكثير. لكن يمكن أن تتغير المعدلات كل 6 أو 12 أو 24 شهرًا بعد ذلك. معظمهم لديهم حدود سنوية على الزيادات والحد الأقصى لمدى ارتفاع المعدل. ولكن إذا ارتفعت المعدلات بسرعة ، فسترتفع المدفوعات الخاصة بك.

فترة قرض. كلما طال القرض ، انخفض المبلغ الشهري. لكن الفائدة الإجمالية أعلى بكثير. لهذا السبب سوف تدفع أقل بكثير مقابل قرض مدته 15 عامًا مقابل قرض مدته 30 عامًا - إذا كنت تستطيع تحمل مدفوعات شهرية أعلى.

نقاط. كل نقطة هي تكلفة مقدمة تساوي 1 في المئة من القرض. النقاط هي الفائدة المدفوعة مقدما ، ويمكن أن تخفض المدفوعات الشهرية. ولكن إذا كان رصيدك أقل من الكمال ، فربما يتعين عليك دفع النقاط للحصول على القرض.

ما هي الخيارات؟

غالبًا ما يبدأ التسوق عبر القروض برهن رئيسي من البنوك والاتحادات الائتمانية والوسطاء. مثل كل الرهون العقارية ، يستخدمون منزلك كضمان وتكون الفائدة عليهم قابلة للخصم. ومع ذلك ، بخلاف البعض ، يتم تأمين هذه القروض من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) أو إدارة المحاربين القدامى (VA) ، أو تم شراؤها من المقرض الخاص بك من قِبل Fannie Mae و Freddie Mac ، وهما شركتان أنشأهما الكونغرس لهذا الغرض. يشار إليها على أنها قروض من المقرضين ألف ، لديهم أدنى فائدة. الصيد: أنت بحاجة إلى ائتمان للحصول عليها. لأنه من المحتمل أن يكون لديك رهن عقاري على منزلك ، فإن أي رهن لتحسين المنزل هو في الحقيقة رهن ثانٍ. قد يبدو هذا أمرًا مشؤومًا ، لكن الرهن العقاري الثاني ربما يكون أقل تكلفة من إعادة التمويل إذا كان سعر الفائدة على رهنك الحالي منخفضًا. معرفة ذلك عن طريق حساب معدلات الرهن العقاري الأول والثاني. إذا كانت النتيجة أقل من المعدلات الحالية ، فإن الرهن العقاري الثاني أرخص. متى يجب عليك إعادة التمويل؟ إذا كان منزلك قد حصل على تقدير كبير ويمكنك إعادة التمويل بقرض منخفض الفائدة لمدة 15 عامًا. أو ، إذا كان السعر المتاح لإعادة التمويل أقل من متوسط ​​الرهن العقاري الأول والثاني. إذا لم تقم بإعادة التمويل ، فكر في أنواع القروض التالية:

قروض الأسهم المنزلية. هذه الرهون العقارية توفر المزايا الضريبية للرهون التقليدية دون تكاليف الإغلاق. يمكنك الحصول على القرض بالكامل مقدمًا وتسديده على مدار 15 إلى 30 عامًا. ولأن الفائدة عادةً ما تكون ثابتة ، فإن الدفعات الشهرية سهلة في الميزانية. العيب: معدلات تميل إلى أن تكون أعلى قليلا من تلك للقروض التقليدية.

خطوط الائتمان الرئيسية للأسهم. هذه الرهون العقارية تعمل مثل البطاقات الائتمانية: المقرضون يمنحك سقفًا يمكنك الاقتراض به ؛ ثم يتقاضون فائدة على الكمية المستخدمة فقط. يمكنك سحب الأموال عند الحاجة إليها - إضافة إذا كان مشروعك يمتد لعدة أشهر. لدى بعض البرامج حد أدنى للسحب ، في حين أن البعض الآخر لديه دفتر شيكات أو بطاقة ائتمان الوصول دون حد أدنى. لا توجد تكاليف إغلاق. أسعار الفائدة قابلة للتعديل ، حيث يرتبط معظمها بسعر الفائدة الأساسي. تتطلب معظم البرامج السداد بعد 8 إلى 10 سنوات. تقوم البنوك والاتحادات الائتمانية ووساطة الوساطة وشركات التمويل بتسويق هذه القروض بقوة. تختلف خطوط الائتمان والرسوم وأسعار الفائدة على نطاق واسع ، لذا تسوق بعناية. احترس من المقرضين الذين يمتصونك بمعدل أولي منخفض ، ثم يرفعونه. اكتشف كيف يرتفع المعدل وكيف يتم احتسابه. وتأكد من مقارنة إجمالي معدل النسبة السنوية (APR) وتكاليف الإغلاق بشكل منفصل. هذا يختلف عن غيرها من الرهون العقارية ، حيث يتم احتساب التكاليف ، مثل تقييم ، المنشأ ، ورسوم الملكية ، في APR بيت القصيد للمقارنة.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) الرهون

تتيح لك هذه القروض المؤمنة على قروض إدارة الإسكان الفدرالية إعادة تمويل الرهن العقاري الأول في وقت واحد والجمع بينه وبين تكاليف التحسين في رهن جديد. كما أنها قاعدة القرض على قيمة المنزل بعد التحسينات ، وليس من قبل. لأن منزلك يستحق أكثر ، فإن قيمة الأسهم والمبلغ الذي يمكنك اقتراضه أكبر. ويمكنك استئجار مقاول أو القيام بالعمل بنفسك. الجانب السلبي هو أن حدود القروض تختلف من مقاطعة وتميل إلى أن تكون منخفضة نسبيا. المدة المعتادة هي 30 سنة.

الرهون العقارية الموفرة للطاقة (EEMs). لنفترض أن قيمة R في منزلك هي موضع حسد لبنك. يمكن أن يؤدي EEM من Fannie Mae أو أي مكان آخر إلى زيادة نسبة الدين إلى الدخل بنسبة تصل إلى 2 في المائة. فواتير الخدمات أقل في المنازل الموفرة للطاقة ، لذلك يمكن لصاحب المنزل تحمل قرض أكبر. تستخدم نظم الإدارة البيئية لبناء جديد ؛ المقرضين يدفعون الآن لهم للمنازل القائمة. يتطلب EEM تحديد أن منزلك يلبي معايير FANie Mae الصارمة لكفاءة الطاقة.

قروض B و C. ماذا لو كان لديك أقل من ائتمان أو لا تتناسب مع نموذج العمل أو الدخل المعتاد؟ القروض B و C هي تراجع. في حين أن العديد من البنوك تقدم لهم ، كذلك تفعل الاتحادات الائتمانية ووساطة السمسرة وشركات التمويل. ستجد أيضًا المقرضين الذين يدفعون قروض B و C لتوحيد الديون مع معدلات تمهيدية مغرية. حذار ، على الرغم من: إجمالي الفائدة والرسوم تميل إلى أن تكون مرتفعة بسبب مخاطر المقرضين المضافة. وبما أن قروض B و C تفتقر إلى متطلبات وشروط ثابتة ، فإن المقارنة بينها صعبة.

الحصول على الشخصية. المنازل ليست هي الضمان الوحيد للقرض. يمكن أن تساعدك الأسهم والسندات وشهادات الإيداع وحساب التوفير وحتى حساب المعاش أو التقاعد في الحصول على قرض شخصي قابل للاستمرار من العديد من شركات السمسرة والبنوك. على الرغم من أن الفائدة ليست معفاة من الضرائب ، إلا أن السعر يمكن أن يكون منخفضًا بما يكفي لجعل هذه القروض مغرية. يمكنك أيضًا حفظ العنوان المعتاد ، والتقييم ، وتكاليف إغلاق الرهن العقاري الأخرى.

الذي المقرض من أجل ماذا؟

للحصول على حد ائتماني لأسهم المنزل ، فإن أفضل مكان للبدء هو البنك أو الاتحاد الائتماني الخاص بك. كلاهما عادة ما يقدمان أسعارًا أقل للمودعين. تحقق من مصادر أخرى للتأكد. إذا كنت تحصل على قرض عقاري ثانٍ أو إعادة تمويل أو اخترت قرضًا ماليًا بقيمة FHA 203 (k) ، فمن الأفضل أن تتحدث مع سمسار الرهن العقاري. الوسيط لديه المزيد من مصادر القروض للاختيار من بينها. عند البحث عن وسيط ، تحقق مع الأشخاص الذين تعرفهم ، وتحقق من أي مراجع تحصل عليها. يعد المقاولون مصدرًا آخر للتمويل ، لكن كن حذرًا: من الصعب بدرجة كافية اختيار مقاول وقرض عندما يكونان منفصلين. واحذر من المقاولين الذين يؤكدون الدفع الشهري بدلاً من التكلفة الإجمالية للوظيفة.

وثيقة حقوق المقترض. المادة Z من قانون الحقيقة في الإقراض الاتحادي يجعل من السهل على المقرضين والقروض. إنه يتطلب من المقرضين الإفصاح عن أسعار الفائدة والشروط والتكاليف وميزات السعر المتغير في إجمالي معدل سنوي ، وهو الحد الأدنى الذي يمكنك استخدامه لمقارنة القروض. فيما يلي بعض الحقوق الأخرى التي يجب تذكرها:

• إذا لم يقم مقرض الرهن العقاري بالإفصاح عن APR ، فيجب استرداد أي رسوم طلب. عادة ما تحصل على هذه الإفصاحات في نموذج مع طلب القرض الخاص بك. إذا تغيرت أي شروط قبل الإغلاق ، يجب على المقرض إرجاع جميع الرسوم إذا كانت التغييرات تجعلك تقرر عدم المتابعة.

• لديك ثلاثة أيام من يوم الإغلاق للإلغاء. إبلاغ المقرض كتابيا في غضون تلك الفترة ويتم رد الرسوم.

أخيرًا ، قارن هذه الرسوم بعناية. عندما تقابل أحد المقرضين ، ستبدأ التكاليف الأولية بتقرير ائتمان يتراوح بين 50 إلى 80 دولارًا وربما تقييمًا ، والذي يجب أن يكلف أقل من 300 دولار. يستخدم بعض المقرضين تقييم ضريبة الأملاك ، بينما لا يستخدمه الآخرون. في كثير من الأحيان ، يمكنك تقليل رسوم الإقراض في سوق تنافسية. وإذا طُلب منك رسم طلب غير قابل للاسترداد ، فاحذر ؛ المقرضين السمعة في محاولة للحفاظ على الرسوم مقدما منخفضة.

Lending Lingo APR نسبة النسبة السنوية. التكلفة النهائية للرهن العقاري ، مع جميع الرسوم المقدمة في الحسبان مع سعر الفائدة الأساسي

أرمينيا قابل للتعديل معدل الرهن العقاري

تكاليف الإغلاق الرسوم المدفوعة مع الدفعة الأولى ، مثل رسوم الإنشاء ونقاط الخصم وتأمين الملكية والتقييم وتقرير الائتمان

نقاط الخصم جزء من الفائدة المدفوعة مقدما. تعوض النقاط المقرض الذي يقدم قرضًا عالي المخاطر عن طريق زيادة الفائدة المدفوعة مقدمًا دون رفع سعر الفائدة. نقطة واحدة تساوي 1 في المئة من القرض.

حقوق ملكية المنزل في العقار ، يتم تحديدها بطرح رصيد القرض من التقييم

بحسن نية تقدير مقرض الرهن العقاري الكشف عن جميع التكاليف المتوقعة قبل إغلاق القرض

حد ائتمان قرض يمكن للمقترض من خلاله سحب أموال أكثر أو أقل (بحد أقصى معين) بدلاً من البدء بمبلغ ثابت واحد

نسبة القروض إلى القيمة النسبة المئوية لتقييم المنزل الذي يقوم المقرضون على أساس حجم القرض عليه

رسوم إصدار القرض: يتقاضى مقرضو الرسوم لمرة واحدة رسومًا عند قيامهم بتقديم قرض رهن - عادة ما يكون 1 إلى 2 في المائة من مبلغ القرض

الرهن العقاري: قرض يبدأ بمبلغ واحد ويتم سداده تدريجياً من خلال دفعات شهرية ثابتة لفترة زمنية محددة

سمسار الرهن العقاري هو مصدر القرض الذي لا يمثل مؤسسة معينة ، ولكنه ينشأ قروضًا من العديد من المقرضين

PITI الرئيسية والفوائد والضرائب والتأمين ، والتكاليف الشهرية الرئيسية لامتلاك منزل مع الرهن العقاري

PMI التأمين على الرهن العقاري الخاص. يحمي المقرض من الخسارة في حالة تقصير القرض. مؤشر مديري المشتريات عادة ما تكون مطلوبة على القروض مع نسبة القروض إلى القيمة أكبر من 80 في المئة.