شراء المثبت العلوي؟ | نصائح ترميم المنزل من

يمكن أن يكون المنزل الذي به مشاكل فرصة عظيمة ، طالما أنك تعرف ما الذي تدخل فيه

بالنسبة للأشخاص الذين يحبون المنازل القديمة - والذين يحبون العمل عليها - فإن فكرة شراء المثبت العلوي قد تكون لا تقاوم. مجرد التفكير: يمكنك أن تتعثر على مكان متهدم في حي جيد مقابل سعر السوق ، وتستثمر بعض الوقت وتجديد الأموال ، وينتهي بك الأمر مع منزل جديد يشبه ما لا يقل عن ضعف ما دفعته مقابل ذلك. تبدو جيدة ، أليس كذلك؟ في كثير من الأحيان ، هو عليه. ولكن شراء المثبت العلوي قد يكون محفوفًا بالمخاطر. لذلك قبل أن تغطس ، اقرأ نصائح ترميم المنزل للتأكد من أن لديك فكرة واقعية عما تدخل فيه.

يقول برادلي إنمان: "إذا كان الناس لا يرحلون مقدماً بشأن تقييم تكاليف التجديد ، وقيمة العقار والحي ، ومقدار ما لديهم من أموال ، فيمكنهم الخروج وشراء المزيد من المنازل أكثر مما يمكنهم تحمله". ، الرئيس التنفيذي لشركة HomeGain.com ، وهو موقع مبيعات ومعلومات عن العقارات. مع وضع ذلك في الاعتبار ، إليك ما يلزم لإجراء عملية شراء من المثبت الأعلى.

احسب
معرفة ما يجب أن تدفعه عند شراء المثبت العلوي يبدأ معادلة بسيطة. أولاً ، أضف ما يصل إلى تكاليف تجديد العقار بناءً على تقييم شامل لحالة المنزل. كن صعبًا مع هذا التقدير ، الذي ينبغي أن يشمل المواد والعمالة - لك ولغيرك. بعد ذلك ، قم بطرح ذلك من القيمة السوقية المحتملة للمنزل بعد التجديد ، مستمدًا من أسعار العقارات المماثلة في الحي. ثم قم بخصم 5 إلى 10 بالمائة على الأقل مقابل الإضافات التي تقرر إضافتها والمشكلات غير المتوقعة والحوادث التي يجب معالجتها والتضخم. ما تبقى يجب أن يكون عرضك.

من الضروري أن يشتمل العقد العقاري على بند تفتيش. في أفضل الأحوال ، يؤكد لك التفتيش أن المنزل استثمار جيد ؛ في أسوأ الأحوال ، سوف تساعدك على التراجع عن الصفقة. في كثير من الأحيان مع الأجزاء العلوية المثبت ، هو شيء بينهما. سيوثق المفتش مشكلة خطيرة أو اثنتين ، ويمكنك استخدام النتائج للحصول على البائع لدفع تكاليف الإصلاحات أو التفاوض على سعر البيع نزولًا.

إذا كان المنزل يحتاج إلى تحسينات هيكلية كبيرة ، يوصي العديد من خبراء العقارات بتجنب ذلك تمامًا. ذلك لأن الإصلاحات الرئيسية - إصلاح أنظمة السباكة والكهرباء ، وترقيات الأساس ، وعمل السقف والجدران على نطاق واسع - عادة ما تكون "غير مرئية" ولا تكاد تزيد من قيمة المنزل بما يكفي لتعويض تكلفة التجديد.

اختيار المشاريع التي تدفع

الأجزاء المثبّتة المثبّتة هي تلك التي تتطلب تحسينات تجميلية في الغالب - لمس الطلاء ، وإصلاح دريوال ، وإعادة طلاء الأرضيات - التي تكلف عمومًا أقل بكثير مما تعيده في القيمة السوقية. كما أن تركيبات الإضاءة الجديدة والأبواب ومصاريع النوافذ والانحياز ، وكذلك المطابخ والحمامات المحدثة ، هي أيضًا تحسينات مربحة.

يقع بين الإضافات الهيكلية والتجميلية إضافات رئيسية ضرورية لجعل المنزل يتماشى مع جيرانه ، مثل غرفة عائلية أو غرفة نوم ثالثة في مجتمع يضم ثلاث غرف نوم. عادةً ما تكلف مثل هذه المشروعات ما يزيد عن القيمة السوقية أو تزيد عنها (الاستثناء من ذلك هو إضافة حمام ، والذي يمكن أن يساوي ضعف تكلفةه).

في بعض الأحيان يكون من الممكن طي التحسينات التجميلية في إصلاح هيكلي لزيادة قيمة المثبت العلوي. إذا كنت تستبدل السقف ، على سبيل المثال ، يمكنك إضافة نافذة سقفية في نفس الوقت. أو يمكنك تثبيت نافذة كبيرة حيث كان هناك تعفن جاف في الحائط. لكنك أيضًا لا تريد الإفراط في تحسين الأداء: للحصول على الحد الأقصى لقيمة إعادة البيع ، لا ينبغي أن تؤدي إعادة عرض الاستثمارات إلى رفع قيمة منزلك بأكثر من 10 إلى 15 في المائة عن متوسط ​​سعر بيع المنازل الأخرى في منطقتك ، وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل. .

في الأماكن التي ارتفعت فيها تكاليف الإسكان بشكل كبير وتقترب من الذروة ، حتى شراء المثبت العلوي الذي يبدو بسعر معقول قد يكون مكلفًا للغاية .. قد تستغرق مهمة التجديد واسعة النطاق عدة أشهر ، إن لم يكن سنوات ، لإكمالها ، و إذا انخفضت أسعار المنازل أو بقيت ثابتة خلال تلك الفترة ، فمن الممكن الخروج في نهاية المشروع بمنزل لا يستحق الاستثمار تقريبًا. يقول Inman من HomeGain.com: "لا يمكنك تحسين طريقك للخروج من السوق الهابطة".

كن مستعدا ل نشمر الأكمام الخاصة بك
مهما كان التجديد المطلوب ، يكون عادةً أكثر فعالية من حيث التكلفة عندما يقوم مالكو المنازل بالتدخل. "المثبت العلوي هو للأشخاص الذين يرغبون في أن يفعلوا ذلك ، لأن ذلك يمكن أن يوفر لهم الكثير من المال ويمكنهم الحفاظ على الزيادة يقول فرناندو سيميو ، وكيل عقارات في شركة سينشري 21 سيمياو وشركاه في ليندهرست بولاية نيوجيرسي ، إن هذا يمثل قيمة منزلية لأنفسهم. لا يمكن للعديد من عملاء Semiao شراء منزل في حالة جيدة في ضواحي ولاية نيو جيرسي ولكن "لديهم المهارات اللازمة لتعليق الخزانات والطلاء والتكديس وتثبيت القطع وبناء الطوابق واستبدال النوافذ وحتى وضع النوافذ الجانبية"

إذا لم تكن من النوع العملي ، فكن مستعدًا لتخصيص قدر كبير من الوقت - شهور أو حتى سنوات - للإشراف عن كثب على المقاولين. ولكن تذكر أن كل مكاسبك المالية يمكن القضاء عليها إذا تجاوز المشروع الميزانية بسبب الأخطاء أو التأخيرات غير الضرورية.

يصطف المال

واحد من أكثر الجوانب صعوبة في شراء المثبت العلوي هو دفع تكاليف التجديد. من المفهوم أن معظم الأشخاص لا يملكون أموالًا إضافية بعد إجراء الدفعة الأولى ودفع تكاليف الإغلاق ، لذلك قد يكون الخروج بأموال إضافية لتغطية الإصلاحات أو إعادة التشكيل أمرًا صعبًا.

بالنسبة للمشاريع الصغيرة ، يعد دين بطاقات الائتمان خيارًا. معدلات الفائدة مرتفعة والفائدة ليست معفاة من الضرائب ، ولكن لا توجد تكاليف مقدمة ، مثل رسوم التقييم والتأسيس. من الممكن أيضًا الاقتراض مقابل القيمة النقدية في خطة التقاعد 401 (k) أو بوليصة التأمين على الحياة أو محفظة الأوراق المالية. في كل حالة من هذه الحالات ، لا يوجد التحقق من الائتمان ومعدلات الفائدة منخفضة نسبيًا - على قدم المساواة مع الرهن العقاري المعتاد - ولكن مرة أخرى ، لا تكون الفائدة معفاة من الضرائب.

إلى حد بعيد ، فإن خيار التمويل الأكثر شيوعًا بالنسبة إلى المثبت الأعلى هو الحصول على قرض للتجديد ، إما عن طريق قرض ائتماني منزلي أو قرض عقاري. عموما يمكن استعارة خطوط الأسهم الرئيسية مقابل 90 في المئة من الأسهم التي سوف يكون صاحب المنزل في المنزل بعد الانتهاء من الإصلاحات وإعادة عرض. للتوضيح: إذا اشترى شخص ما مبلغًا ثابتًا بقيمة 250،000 دولارًا مع دفعة أولى قدرها 25000 دولار ، وسيبلغ قيمة المنزل 425،000 دولار بعد التجديد ، سيكون لدى مالك المنزل 200000 دولار في حقوق الملكية. حتى قبل الانتهاء من العمل ، يكون المقترض مؤهلاً للحصول على قرض أسهم المنزل بقيمة 180،000 دولار. سعر الفائدة على قرض الأسهم الرئيسية هو نفسه تقريبا بالنسبة للرهن العقاري ، ولكن فقط يصل إلى حوالي 100،000 دولار في الفائدة معفاة من الضرائب.

حتى أكثر فائدة هو قرض تجديد مرتبطة الرهن العقاري الأول. على غرار خطوط الأسهم ، يمكن استعارة هذه القروض مقابل قيمة المنزل بعد الانتهاء من العمل ، ولكن مثل أي رهن ، تكون الفائدة معفاة من الضرائب تصل إلى 1 مليون دولار. يتم تقديم قروض التجديد من قبل جميع مقرضي الرهن العقاري تقريبًا وكذلك من خلال برنامج HomeStyle الخاص بـ Fannie Mae و Freddie Mac's Home Works! المنتج. لمزيد من المعلومات حول تمويل عملية التجديد الخاصة بك ، بما في ذلك تفاصيل حول القروض المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، راجع The Money Game.

من كابوس إلى دريم هاوس
في يناير 2001 ، اشترى جيسي وماري جوف منزلاً عصرياً مساحته 1400 قدم مربع مع إطلالة على المياه في سوساليتو ، كاليفورنيا ، مقابل 535000 دولار - حوالي ثلثي القيمة السوقية. كان السعر منخفضًا للغاية لأن التفتيش وجد مشاكل في الأساس والسباكة والنظام الكهربائي ، وكان المنزل في حاجة ماسة للرسم من الداخل والخارج. استنفدت الدفعة الأولى معظم ميزانية الزوجين ، لذلك خططوا أولاً للقيام بأعمال التجميل والتصميم - هدم الجدران لتحديث مساحة المعيشة ، ووضع مطبخ جديد ، وتثبيت الأرضيات الخشبية ، والطلاء - قبل معالجة المهام الهيكلية الرئيسية. وتقول ماري جوف: "لقد قررنا أن نعيش هناك خلال عملية التجديد وأن نوفر المال لإجراء التحسينات الكبيرة مثل الأساس في وقت لاحق".

لكن الكثير من المشاكل لم تستطع الانتظار. المطبخ الجديد ، على سبيل المثال ، كان سيتضرر عندما يرفعون المنزل للقيام بأعمال الأساس في وقت لاحق. ولم تكن الأنابيب والتجهيزات في جميع أنحاء المنزل بحاجة إلى الإصلاح فحسب ، بل لم يكن الكثير منها بحاجة إلى توفير ما يكفي من الضغط لتوسيع شبكة الإمداد. ونتيجة لذلك ، بعد أشهر من شراء الزوجين للممتلكات ، كانت الجدران والأرضيات لازالت تمزق ، وتم إيقاف أعمال السباكة في أجزاء من المنزل ، وتم تدعيم المبنى في انتظار إصلاح الأساس ، وقاموا بتفجير جميع الأموال المخصصة ل العمل التجميلي الأولي. "كان ذلك محبطًا" ، يقول غوف. "كنا نعيش في وسط ما بدا وكأنه كل مشكلة يمكن تخيلها."

يعترف جوف أنهم ارتكبوا بعض الأخطاء. "لم نحسب مقدار الأموال التي بحوزتنا ، والمبلغ الذي قد نحتاجه إذا كانت الأمور أسوأ مما كنا نظن وتعين التعامل معها في وقت أسرع مما كنا نأمل". في السنوات التي تلت ذلك ، تمكنوا من التملص من التجديد - الذي لم يكتمل بعد - عن طريق جمع الأموال النقدية لفعل الأشياء في نصابها الصحيح ، وتولي معظم العمل بأنفسهم ، والتعاقد مع مقاولين خارجيين فقط عند الضرورة والعمل عن قرب معهم.

على الرغم من النكسات ، لا يشعر Goff بأي ندم. وتقول: "لقد كلفنا أكثر مما توقعنا واستغرقنا وقتاً وعملنا أكثر بكثير مما توقعنا". "لكن عندما ننتهي من ذلك ، قريباً ، سيكون هذا المنزل الذي صممناه ، في حالة ممتازة ، تبلغ قيمته أكثر من مليون دولار. إنه منزل أحلامنا."